La Loi 3/2024, du 1er février, sur l'impôt relatif à l'investissement immobilier étranger dans la Principauté d'Andorre, de nouvelle application, constate la nécessité d'implanter un impôt qui frappe l'investissement immobilier étranger, qui se manifeste au moment d'investir sur le territoire de la Principauté d'Andorre.
22 mars 2024
Le impôt sur l'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre est un tribut de nature indirecte qui frappe l'investissement étranger immobilier sur le territoire de la Principauté d'Andorre qui se manifeste de forme directe ou indirecte.
En ce qui concerne la base de taxation, on a choisi un modèle selon lequel cette base est calculée à partir de la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier qui se formalise à la suite de l'autorisation de l'investissement étranger accordée, sans préjudice de l'obligation d'un paiement anticipé calculé sur l'investissement étranger déclaré. Le type de taux est progressif en fonction du nombre d'unités immobilières sur lesquelles l'investissement est matérialisé.
Au même temps, une bonification de la quote-part de taxation est établie dans le cas où cet investissement étranger se matérialise en biens immobiliers destinés au marché de la location pour résidence habituelle et permanente pendant un délai minimum de 10 ans, limitant cette bonification à travers de clauses anti-abus.
Le régime de liquidation et de paiement de l'impôt est basé sur un paiement anticipé avant la remise de la résolution favorable de l'autorisation de l'investissement étranger, et l'autoliquidation subséquente et préalable à la formalisation de cet investissement étranger devant le notaire public qui instrumente l'investissement, lequel incorpore l'autorisation, l'autoliquidation et le paiement dans la matrice du document public aux effets de vérification.
Sont exemptées de l'impôt :
Les acquisitions, par cause de décès, de biens immobiliers ou de droits réels sur ceux-ci par une personne physique ou juridique non résidente.
Les apports de biens immobiliers ou de droits réels d'usage sur ceux-ci réalisés au profit de sociétés où tous les actionnaires et les personnes physiques qui transmettent lesdits biens ou droits réels sur ceux-ci ont entre eux une parenté par consanguinité ou adoption en ligne descendante, ascendante et/ou collatérale jusqu'au deuxième degré, ou soient conjoints ou concubins en unions stables de couple.
Les acquisitions à titre gratuit de biens immobiliers ou de droits réels d'usage sur ceux-ci, concessions, participations dans des sociétés ou autres personnes juridiques qui disposent de droits sur ces biens immobiliers, réalisées entre conjoints, entre concubins en union stable de couple, ou les réalisées entre personnes physiques qui ont un degré de parenté par consanguinité ou adoption en ligne descendante, ascendante et/ou collatérale jusqu'au deuxième degré.
Les adjudications à titre gratuit de biens immobiliers ou d'autres droits réels d'usage sur ceux-ci, participation dans des sociétés ou autres personnes juridiques qui disposent de biens immobiliers ou de droits réels sur ceux-ci, réalisées dans le cadre des dissolutions du régime économique matrimonial par divorce.
Les acquisitions de biens immobiliers ou de droits réels d'usage sur ceux-ci, concessions, participations dans des sociétés ou autres personnes juridiques qui disposent de droits réels sur ces biens immobiliers qui résultent de l'exécution de droits réels de garantie ou de tout autre acte juridique translatif de la propriété ou d'autres droits réels sur des biens immobiliers qui implique l'extinction totale ou partielle d'un financement, à condition que l'acquéreur soit la même entité qui a octroyé le financement.
Les acquisitions de biens immobiliers ou de droits réels d'usage sur ceux-ci, concessions, participations dans des sociétés ou autres personnes juridiques qui disposent de droits réels sur ces biens immobiliers, qui résultent de l'exécution de d Emmaus, Sweden, roits réels de garantie ou de tout autre acte juridique translatif de la propriété ou d'autres droits réels sur des biens immobiliers, qui implique l'extinction totale ou partielle d'un financement accordé par une banque ou une entité financière non bancaire d'origine d'un prêt octroyé par une banque andorrane.
Les acquisitions de biens immobiliers ou de droits réels d'usage sur ceux-ci, concessions, participations dans des sociétés ou autres personnes juridiques qui disposent de droits réels sur ces biens immobiliers, par des personnes physiques non résidentes ou résidentes avec moins de trois ans de résidence ou de personnes juridiques non résidentes, pour développer une activité commerciale, professionnelle, commerciale ou industrielle par la personne physique ou juridique acquéreur, à condition que toutes les conditions suivantes soient remplies de manière cumulative :
Que l'activité soit différente de la promotion immobilière ou la vente de biens immobiliers;
Que la propriété des biens immobiliers ou la tussle des droits réels ou la participation dans des sociétés et autres personnes juridiques soit maintenue pendant un délai minimum de dix ans; et
Qu'il ne s'agisse pas de biens immobiliers initialement destinés à un usage résidentiel ou de logement selon l'autorisation de la licence de construction du Comú correspondant, dans quel cas ils restent assujettis à l'impôt.
Que l'investissement soit lié à la création d'emplois. Dans le cas où la propriété de l'immeuble, la tussle du droit réel ou la participation ne sont pas maintenus pendant le délai minimum fixé dans cet article, l'opération est assujettie à l'impôt.
Sont obligés fiscaux de l'impôt les personnes physiques ou juridiques qui obtenez une autorisation d'investissement étranger immobilier dans la Principauté d'Andorre :
Personnes physiques non résidentes dans la Principauté d'Andorre.
Personnes physiques résidentes dans la Principauté d'Andorre avec moins de 3 ans de résidence ininterrompue, comptés depuis l'obtention du permis d'immigration ou document analogue, qui réalisent un investissement étranger immobilier.
Personnes juridiques de nationalité étrangère, y compris les entités publiques de souveraineté étrangère.
Personnes juridiques de nationalité andorrane avec une participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directement ou indirectement, dans un pourcentage égal ou supérieur à 50 pour cent de manière conjointe.
Sont également considérées comme investissements étrangers ceux destinés à des succursales ou d'autres types d'établissements permanents en Andorre de non-résidents; et celles réalisées par d'autres personnes juridiques andorranes lorsque au moins 50 pour cent des droits de vote de leur organe de décision appartiennent.
Personnes juridiques de nationalité andorrane, avec une participation étrangère dans leur capital ou dans leurs droits de vote, directe ou indirectement, inférieure à 50 pour cent et supérieure à 5 pour cent, et qui réalisent un investissement étranger immobilier.
Personnes juridiques de nationalité andorrane, qui sont financées directement ou indirectement, par l'une des personnes décrites dans les lettres a), b), c) et d).
Il est entendu que sont participations étrangères celles détenues par des personnes physiques qui ne sont pas résidents ou qui ont moins de 3 ans de résidence ininterrompue, comptés depuis l'obtention du permis d'immigration ou document analogue.
L'impôt est déclenché au moment de la formalisation de l'investissement étranger dans la Principauté d'Andorre devant le Notaire. Dans le cas de promotions urbanistiques ou immobilières, l'impôt est déclenché à la formalisation de la déclaration d'oeuvre nouvelle, dans le cas de nouvelles constructions, ou la planification urbanistique, dans le cas de nouvelle urbanisation, devant le notaire public.
La base de taxation est constituée par la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier qui se formalise à la suite de l'autorisation de l'investissement étranger.
Les types de taux de l'impôt sont les suivants :
Dans le cas d'investissements étrangers immobiliers réalisés par des personnes, physiques ou juridiques, non résidentes en Andorre, résidentes avec moins de 3 ans et sociétés avec des andorrans participés par des étrangers.
Le type de taux est de 3% sur la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier réalisé, avec la limite maximale d'investissement dans une seule parcelle de terrain pour construire un immeuble unifamilial, ou un appartement ou studio, et jusqu'à deux débarras et deux places de stationnement.
Le type de taux est de 5% sur la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier réalisé, s'il correspond à un investissement dans un second immeuble unifamilial, ou un second appartement ou studio, avec deux débarras et deux places de stationnement; et jusqu'à la limite de cinq immeubles unifamiliaux, appartements ou studios, avec les deux débarras et deux places de stationnement respectifs; ou alternativement jusqu'à dix places de stationnement.
Le type de taux est de 8% sur la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier réalisé, s'il correspond à un investissement dans un sixième immeuble unifamilial, ou un sixième appartement ou studio, avec deux débarras et deux places de stationnement; et jusqu'à la limite de neuf immeubles unifamiliaux, appartements ou studios, avec les deux débarras et deux places de stationnement respectifs; ou alternativement jusqu'à dix-huit places de stationnement.
Le type de taux est de 10% sur la valeur réelle de l'investissement étranger immobilier réalisé dans le cas où l'investissement étranger immobilier ne se trouve pas dans aucune catégorie ou dépasse les limites d'investissement immobilier établies dans les paragraphes précédents; ou dans le cas d'investissements dans plus d'une parcelle de terrain indiquée dans le premier paragraphe; ou dans le cas de promotions urbanistiques ou immobilières.
Dans le cas d'investissements étrangers immobiliers réalisés par des personnes juridiques de nationalité andorrane avec une participation étrangère dans leur capital directe ou indirecte ou avec leur droit de vote, inférieure à 50% et supérieure à 5%, le type de taux correspond déjà détaillé —en fonction du nombre d'unités immobilières— mais appliqué sur le montant de l'investissement proportionnel à la participation sociale correspondante au capital étranger.
Dans le cas où l'investissement étranger a pour finalité l'acquisition ou la construction et mise sur le marché de logement de location pour résidence habituelle et permanente, pour un délai minimum de dix ans, on applique une bonification à la quote-part fiscale de 90%. Cette bonification s'applique sur l'investissement destiné réellement à logement de location pour résidence habituelle et permanente ou directement lié à cet usage, comme peuvent être des zones communes, des stationnements et des débarras assignés aux dits logements de location.
Dans le cas où des bonifications dans la quote-part fiscale ont été accordées pour raison de l'usage de l'investissement en logement de location pour résidence habituelle et permanente, et l'obligé fiscal changeait cet usage dans le délai des dix ans suivants à la date du premier contrat de location formalisé, l'obligé fiscal doit restituer la bonification appliquée. Le montant à rembourser est intégral de la bonification plus les intérêts de retard.
En cas de changement d'usage de quelconque unité immobilière qui compose son investissement en logement, le montant à rembourser est proportionnel à la bonification appliquée pour cette unité immobilière.
On exclut de cette bonification les investissements immobiliers destinés à réaliser, sur les biens immobiliers résultants, des contrats de location avec option d'achat, des contrats de location entre personnes juridiques et d'autres personnes ou entités liées déjà décrites et d'autres actes juridiques qui peuvent constituer une fraude à la loi.
Les obligés fiscaux doivent effectuer un paiement anticipé caractère préalable à la remise de la résolution favorable d'investissement étranger.
Le paiement anticipé se déduit de la quote-part de liquidation pour obtenir la quote-part différentielle. Lorsque, comme résultat du paiement anticipé, la quote-part différentielle est négative, le ministère chargé des finances rembourse l'excès.
Les obligés fiscaux doivent présenter et souscrire une déclaration pour cet impôt, déterminant la dette fiscale correspondante et l'ingressant. En tout cas, le paiement devra être antérieur à l'octroi de l'acte public d'investissement étranger immobilier et devra être justifié devant le Notaire donneur de l'acte.
