La llei 3/2024 de l’1 de febrer de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra de nova vigència constata la necessitat d’implantar un tribut que gravi la inversió estrangera immobiliària, que es posa de manifest en el moment d’invertir en territori del Principat d’Andorra.
22 de març 2024
L’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra és un tribut de naturalesa indirecta que grava la inversió estrangera immobiliària en territori del Principat d’Andorra que es posi de manifest de forma directa o indirecta.
En matèria de base de tributació, s’ha optat per un model d’acord amb el qual es calcula aquesta base partint del valor real de la inversió estrangera immobiliària que es formalitza a conseqüència de la autorització de la inversió estrangera atorgada, sense perjudici del fet que s’ha establert l’obligació d’un pagament a compte calculat sobre la inversió estrangera declarada.
El tipus de gravamen és progressiu en funció del nombre d’unitats immobiliàries sobre les quals es materialitza la inversió. Alhora s’estableix una bonificació de la quota de tributació en el cas que la dita inversió estrangera es materialitzi en immobles destinats al mercat de l’habitatge de lloguer per a residència habitual i permanent durant un termini mínim de 10 anys, limitant aquesta bonificació a través de clàusules antiabús.
El règim de liquidació i ingrés de l’impost es basa en un pagament a compte amb caràcter previ al lliurament de la resolució favorable de l’autorització d’inversió estrangera, i l’autoliquidació subsegüent i prèvia a la formalització de la dita inversió estrangera davant del fedatari públic que instrumentalitza la inversió, el qual incorpora l’autorització, l’autoliquidació i l’ingrés en la matriu del document públic als efectes de comprovació.
Estan exemptes de l’impost:
Les adquisicions, per causa de mort, de béns immobles o de drets reals sobre aquests per part d’una persona física o jurídica no resident.
Les aportacions de béns immobles o de drets reals d’ús sobre aquests realitzades a favor de societats en què tots els accionistes i les persones físiques que transmeten els esmentats béns o drets reals sobre aquests tinguin entre ells un parentiu per consanguinitat o adopció en línia descendent, ascendent i/o col·lateral fins a segon grau, o siguin cònjuges o convivents en unions estables de parella.
Les adquisicions a títol gratuït d’immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets sobre aquests immobles, realitzades entre conjugues, entre convivents en unió estable de parella, o les realitzades entre persones físiques que tinguin un grau de parentiu per consanguinitat o adopció en línia descendent, ascendent i/o col·lateral fins a segon grau
Les adjudicacions a títol gratuït d’immobles o altres drets reals d’ús sobre aquests, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin d’immobles o drets reals sobre aquests, realitzades en el marc de les dissolucions del règim econòmic matrimonial per divorci.
Les adquisicions d’immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets reals sobre aquests immobles que resultin com a conseqüència de l’execució de drets reals de garantia o de qualsevol altre negoci jurídic translatiu del domini o d’altres drets reals sobre béns immobles que impliqui l’extinció total o parcial d’un finançament, sempre que l’adquirent sigui la mateixa entitat que ha concedit el finançament.
Les adquisicions d’immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets reals sobre aquests immobles, que resultin com a conseqüència de l’execució de drets reals de garantia o de qualsevol altre negoci jurídic translatiu del domini o d’altres drets reals sobre béns immobles, que impliqui l’extinció total o parcial d’un finançament atorgat per una entitat bancària o una entitat financera -no bancària- que tingui origen en un préstec concedit per una entitat bancària andorrana.
Les adquisicions de béns immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets reals sobre aquests immobles, per part de persones físiques no residents o residents amb menys de tres anys de residència o de persones jurídiques no residents, per desenvolupar-hi una activitat mercantil, professional, comercial o industrial per part de la persona física o jurídica adquirent, sempre que es compleixin cumulativament totes les següents condicions:
Que l’activitat sigui distinta de la promoció immobiliària o la compravenda de béns immobles;
Que la propietat dels immobles o la titularitat dels drets reals o la participació en societats o altres persones jurídiques es mantingui durant un termini mínim de deu anys; i
Que no es tracti d’immobles inicialment destinats a ús residencial o d’habitatge segons l’autorització de la llicència de construcció del Comú corresponent, en quin cas queden subjectes a l’impost.
Que la inversió vagi lligada a la creació de llocs de treball.
En cas que la propietat de l’immoble, la titularitat del dret real o la participació no es mantingui durant el termini mínim fixat en aquest apartat, l’operació quedarà subjecta a l’impost .
Són obligats tributaris de l’impost les persones físiques o jurídiques que obtinguin una autorització d’inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra:
Persones físiques no residents al Principat d’Andorra.
Persones físiques residents al Principat d’Andorra amb menys de 3 anys de residència ininterrompuda, comptats des de l’obtenció del permís d’immigració o document anàleg, que realitzin una inversió estrangera immobiliària.
Persones jurídiques de nacionalitat estrangera, incloses les entitats públiques de sobirania estrangera.
Persones jurídiques de nacionalitat andorrana amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, en un percentatge igual o superior al 50 per cent de manera conjunta. També són inversions estrangeres les destinades a sucursals o altres tipus d’establiments permanents a Andorra de no residents; i les efectuades per altres persones jurídiques andorranes quan almenys el 50 per cent dels drets de vot del seu òrgan de decisió pertanyi.
Persones jurídiques de nacionalitat andorrana, amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, inferior al 50 per cent i superior al 5 per cent, i que realitzin una inversió estrangera immobiliària.
Persones jurídiques de nacionalitat andorrana, que es trobin finançades directament o indirectament, per qualsevol de les persones descrites a les lletres a), b), c) i d).
S’entén que són participacions estrangeres les que ostentin persones físiques que no siguin residents o que tinguin menys de 3 anys de residència ininterrompuda, comptats des de l’obtenció del permís d’immigració o document anàleg.
L’impost es merita en el moment de la formalització de la inversió estrangera al Principat d’Andorra davant el Notari.
En el cas de promocions urbanístiques o immobiliàries l’impost es merita en formalitzar la declaració d’obra nova, en el cas de noves edificacions, o el planejament urbanístic, en el cas de nova urbanització, davant del fedatari públic.
La base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió estrangera immobiliària que es formalitza a conseqüència de l’autorització de la inversió estrangera.
Els tipus de gravamen de l’impost són els següents:
En el cas d’inversions estrangeres immobiliàries realitzades per persones, físiques o jurídiques, no residents a Andorra, residents amb menys de 3 anys i societats amb andorrans participades per estrangers.
El tipus de gravamen és del 3% sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada, amb el límit màxim d’inversió en una sola parcel·la de terreny per construir-hi un immoble unifamiliar, o un pis, apartament o estudi, i fins a dos trasters i dues places d’aparcament.
El tipus de gravamen és del 5 % sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada, si es correspon amb una inversió en un segon immoble unifamiliar, o un segon pis, apartament o estudi, junt amb dos trasters i dues places d’aparcament; i fins a un límit de cinc immobles unifamiliars, pisos o apartaments, juntament amb els dos trasters i dues places d’aparcament respectius; o alternativament fins a deu places d’aparcament.
El tipus de gravamen és del 8 % sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada, si es correspon amb una inversió en un sisè immoble unifamiliar, o un sisè pis, apartament o estudi, junt amb dos trasters i dues places d’aparcament; i fins a un límit de nou immobles unifamiliars, pisos o apartaments, juntament amb els dos trasters i dues places d’aparcament respectius; o alternativament fins a divuit places d’aparcament.
El tipus de gravamen és del 10 % sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada en el cas que la inversió estrangera immobiliària no es trobi dins de cap categoria o superi els límits d’inversió immobiliària establerta en els epígrafs anteriors; o en el cas d’inversions en més d’una parcel·la de terreny indicada en el primer epígraf; o en el cas de promocions urbanístiques o immobiliàries.
En el cas d’inversions estrangeres immobiliàries realitzades per persones jurídiques de nacionalitat andorrana amb participació estrangera en el seu capital directa o indirecta o amb el seu dret de vot, inferior al 50% i superior al 5·, el tipus de gravamen es correspon al ja detallat —en funció del nombre d’unitats immobiliàries— però aplicat sobre l’import de la inversió proporcional a la participació social corresponent al capital estranger.
En cas que la inversió estrangera tingui per finalitat l’adquisició o la construcció i posada al mercat d’habitatge de lloguer per a residència habitual i permanent, per un termini mínim de deu anys, s’aplica una bonificació a la quota tributària del 90%.
Aquesta bonificació s’aplica sobre la inversió destinada realment a habitatge de lloguer per a residència habitual i permanent o directament vinculada a aquest ús, com poden ser zones comunes, aparcaments i trasters assignats als referits habitatges de lloguer.
En cas que s’hagin concedit bonificacions en la quota tributària per raó de l’ús de la inversió en habitatge de lloguer per a residència habitual i permanent, i l’obligat tributari canviés aquest ús dins del termini dels deu anys següents a la data del primer contracte d’arrendament formalitzat, l’obligat tributari ha de restituir la bonificació aplicada. L’import a reintegrar és l’íntegre de la bonificació més els interessos de demora. En cas que el contribuent canviï l’ús d’alguna unitat immobiliària que conforma la seva inversió en habitatge, l’import a reintegrar és proporcional a la bonificació aplicada per aquella unitat immobiliària.
S’exclouen d’aquesta bonificació les inversions immobiliàries destinades a realitzar, sobre els immobles resultants, contractes de lloguer amb opció de compra, contractes de lloguer entre persones jurídiques i altres persones o entitats vinculades ja descrites i altres negocis jurídics que puguin constituir frau de llei.
Els obligats tributaris han d’efectuar un pagament a compte amb caràcter previ al lliurament de la resolució favorable d’inversió estrangera.
El pagament a compte es dedueix de la quota de liquidació per obtenir la quota diferencial. Quan, per efecte del pagament a compte, la quota diferencial sigui negativa, el ministeri encarregat de les finances en retorna l’excés.
Els obligats tributaris han de presentar i subscriure una declaració per aquest impost, determinant el deute tributari corresponent i ingressar-lo. En qualsevol cas el pagament haurà de ser anterior a l’atorgament de l’escriptura pública d’inversió estrangera immobiliària i s’haurà d’acreditar al Notari atorgant de l’acte.
